Перепланировка в квартире: что можно и чего нельзя делать при ремонте

Вместе с экспертами разбираемся, что можно и чего нельзя делать при перепланировке и как согласовать проект

Ремонт квартиры далеко не всегда ограничивается поклейкой обоев, укладкой кафельной плитки и покраской потолков. Многие делают более масштабный ремонт, а потом сталкиваются с тем, что их действия нарушили закон. В результате все необходимо вернуть в первоначальный вид, да еще и штраф заплатить.

Рассказываем, чем отличается перепланировка от переустройства, что можно и чего нельзя делать при этом. Какие работы потребуют разработки проектной документации для последующего согласования, а какие можно провести без согласования.

Что такое перепланировка
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса), объясняет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин. Перепланировка жилых помещений может включать следующие работы:

перенос и разборку перегородок;
перенос и устройство дверных проемов;
разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
устройство дополнительных кухонь и санузлов;
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Сергей Сергеев, руководитель направления правового сопровождения споров в сфере коммунального хозяйства и управления недвижимостью юридической группы «Яковлев и партнеры»:

— Зачастую собственники путают перепланировку и переустройство жилого помещения. Перепланировка отличается от переустройства тем, что под ней понимаются любые работы, связанные с устройством, демонтажем, переносом, изменением размеров стен, перегородок, окон, дверей и встроенных шкафов, на часть из которых необходимо разрешение. А переустройство — это работы по установке нового, демонтажу или переносу существующего сантехнического оборудования, по замене ванны душевой кабиной, замене газовой плиты электроплитой (ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса), которые нужно вносить в технический паспорт помещения.

Что включает переустройство жилых помещений (п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда)
Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
Перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов.
Устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат.
Прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Особое внимание стоит уделить газовой плите, ведь ее перенос — это довольно затруднительная процедура. Первым этапом будет изучение технической возможности замены, в том числе проверка помещения сотрудниками управляющей компании и газовой службы, говорит специалист юридической фирмы «Генезис» Татьяна Полищук. По ее словам, при замене сотрудники газовой службы проведут демонтаж газовой плиты и запломбируют газовые каналы. Из-за необходимости таких действий самостоятельная замена плиты невозможна.

При перепланировке помещений в многоквартирных домах не допускается выполнение работ, которые ухудшают условия проживания в перепланируемом или смежных помещениях
Какие работы не требуют согласования
Установка, перестановка или демонтаж сантехнического оборудования (плит для приготовления пищи, унитаза, раковины, мойки, ванной, душевой кабины) в габаритах существующих кухонь и санузлов.
Устройство или демонтаж встроенных шкафов.
Устройство или демонтаж ненесущих перегородок, а также устройство или перенос проемов в таких перегородках.
Какие работы требуют разработки проектной документации
Работы, затрагивающие несущие конструкции дома (например, устройство или расширение проема в несущей стене, перекрытии, устройство антресоли).
Работы, затрагивающие общее имущество многоквартирного дома и (или) изменяющие архитектурный облик дома (например, устройство или изменение входной группы в нежилое помещение, устройство навеса на террасе, устройство вентиляционного короба на фасаде, установка перегородки в приквартирном холле).
Работы по изменению габаритов санузла, ванной, перенос кухни в другое помещение.
Изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения.
Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.
Читайте также: Как внести изменения в ЕГРН после перепланировки квартиры. Инструкция

Какие работы нельзя согласовать и узаконить
Демонтаж или уменьшение габаритов инженерных коробов (даже если общедомовые инженерные коммуникации не были затронуты).
Устройство кухни над жилой комнатой нижерасположенной квартиры.
Устройство санузла над жилой комнатой или кухней нижерасположенной квартиры.
Устройство своей кухни под санузлом или своей жилой комнаты под кухней или санузлом вышерасположенной квартиры.
Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
Объединение балкона или лоджии с внутренними помещениями.
Устройство полов с подогревом от общедомовой системы водоснабжения.
Устройство лоджий, балконов, террас, веранд на вторых и выше этажах.
Иная перепланировка, ухудшающая условия эксплуатации дома.
При перепланировке помещений в многоквартирных домах не допускается выполнение работ, которые ухудшают условия проживания в перепланируемом или смежных помещениях, а также нарушают требования законодательства, строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил для многоквартирных домов, объясняет руководитель направления правового сопровождения споров в сфере коммунального хозяйства и управления недвижимостью юридической группы «Яковлев и партнеры» Сергей Сергеев.


Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт
Как утвердить проект перепланировки (на примере Москвы)
Подать заявление на согласование перепланировки можно на официальном портале mos.ru. Для этого нужно зайти в раздел «Жилье, ЖКУ, двор» и выбрать онлайн-услугу «Согласование переустройства, перепланировки помещения в жилом доме», заполнить необходимые поля и приложить нужные документы.

Если работы еще не выполнялись —
оформить проект перепланировки;
подать через портал заявление, выбрав цель обращения «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив проект перепланировки с иными документами (при необходимости);
получить решение Мосжилинспекции о согласовании;
выполнить работы в полном соответствии с согласованным проектом;
после выполнения работ подать через портал заявление, заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив акты скрытых работ, журнал производства работ (при необходимости);
обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для приемки выполненных работ;
получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.
Читайте также: План БТИ: зачем он нужен и как его получить

Если хотя бы одна из уже выполненных работ требует разработки проектной документации, но при этом предварительное согласование получено не было —
оформить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ;
подать через портал заявление, заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ с иными документами (при необходимости);
обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для приемки выполненных работ;
оплатить штраф за самовольную перепланировку;
получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.
Если все работы не требуют разработки проектной документации, то необходимо:
выполнить такие работы;
подготовить эскиз выполненной перепланировки в виде поэтажного плана;
после выполнения работ подать через портал заявление, заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив эскиз перепланировки с иными документами (при необходимости);
обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для приемки выполненных работ;
получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/64d826b29a7947cdc1103371